先日、ニュース等で「フラット金利」2017年以降、過去最高などの記事が多く取り上げられていました。

フラットとは、旧：住宅金融公庫　といわれる、いわゆる政府系の金融機関です。

特徴としては「全期間固定金利」いわゆる固定金利で、借入期間中に金利が上がることはありません。

昨今のインフレ下で、銀行の変動金利も上がるなかで「フラット金利」も上昇しております。

実際住宅ローンを利用される方の中で、

約10％が「全期間固定型金利」を利用されています。
ちなみに、「変動金利」は75％、
3年、5年など一部固定の「固定期間選択型金利」は14.9%となります。
（※出所：2026年1月調査「住宅金融支援機構　住宅ローン利用者の実態調査」）

そこで、今回はフラット金利がそのようにして決まるのか？を解説します。
住宅ローンの金利が今後「上がる傾向なのか？下がる傾向なのか？」
このポイントを知っておけば、大まかな流れが分かると思います。

フラット35の金利は、主に「市場の長期金利の動向」で決定されます。
長期金利は10年物国債に連動します。

国債とは、国が公共事業や政策のための資金を調達するために発行する「債券（国が発行する借用証書）」のことです。
10年物国債とは、10年後に元本が全額返還される債券のことです。

ちなみに過去10年の10年もの国債金利の推移は以下の通りです。

（※出所：「財務省：国債金利情報」）

上記のグラフを見てみると2020年～では約2.8％も上昇しているのが分かります。

2019年がマイナスになっているのは、アベノミクスで行った「マイナス金利」政策の影響です。

では具体的に、この国債金利はどのように決まるのでしょうか？？

以下、詳細を解説いたします。

1. 国債金利の基本メカニズム

市場で取引されている国債の金利（利回り）は、
投資家の「買いたい」「売りたい」という需給バランスによって決まります。

買いたい人が多い（需要増）： 国債の価格が上がる → 金利（利回り）は下がる

売りたい人が多い（需要減）： 国債の価格が下がる → 金利（利回り）は上がる

一般的な商品は、買いたい人が多いと価格は上がり、少ないと下がるので、
国債金利は一般商品の需給バランスと逆の動きになります。

では、どういった場合に需要が増えたり、需要が減るのでしょうか？

次に需要と供給の増減の要因をみていきます。

2. 金利（需給）を動かす4つの主な要因

大きくは下記の4項目の要因で需給が影響を受けます。

①日本銀行の金融政策
日銀が政策金利を引き上げたり、金融引き締め（国債の買い入れ減額など）を行う観測が強まると、
市場の国債金利も連動して上昇します。逆に、強力な金融緩和を行っている間は金利は低く抑えられます。
2026年8月現在の「金融政策」は、政策金利を上げる局面ですので、連動して国債金利も上がっています。

②景気と物価の動向
景気が良く物価が上がる（インフレ）局面では、企業は投資のために資金を借り入れ、
投資家はより資金効率の良い利回りの高い株式などに資金を移すため、
安全資産である国債が売られて金利が上がります。
金利を上げないと国債を買うメリットが少なるので上がるということです。

反対に、景気後退期には安全な国債が買われ、金利が下がります。

③海外の金利動向（特にアメリカ）
米国の金利が上昇すると、投資家はより利回りの高い米国債を買うために日本の国債を手放す傾向があり、日本の国債金利もそれに引っ張られて上昇しやすくなります。
同じ国債で、米国の金利と日本の金利で米国の金利の方が高ければ、
投資家はお金をアメリカ国債に投資をしますよね？
なので、日本の国債も金利が上がるという理屈です。

④国債の発行量（財政状況）
政府が財政出動などで国債を大量に新規発行すると、
市場に国債が溢れる（供給過多になる）ため、買い手が不足して国債価格が下がり、
金利が上昇する要因になります。
財政状況が悪化すると信用力が悪化して、金利を上げないと買ってもらえない状況になるからです。

つまり現在は、

①日本銀行の金融政策　上がる傾向

　政策金利をじわりじわり上げている局面　

②景気と物価の動向　上がる傾向

　物価が上がっているインフレ下なので、上がる傾向

③海外の金利動向　上がる傾向

　アメリカの金利は日本より高いので、上がる傾向
　（ちなみに米国債金利は、2026年8月現在では4.7％程度です。日本は2.8％程度。）

④国債の発行量　上がる傾向

　国債の発行量　2024年度が約1,105兆円⇒2026年度1,145兆円と増えています。

　日本政府は新規国債をずっと発行し続けており国債残高は増え続けています。

　なので、現在金利が上がっている要因として大きいのは①②③が影響が大きいと言えます。

以上のことから、現在金利が上がる傾向にあるのが具体的にわかったかと思います。

では今後金利は下がるのか？上がるのか？

これらは、上記の状況を鑑みれば、今すぐには下がらないと言えるのではないでしょうか。

これから家の購入を検討されている方は、少しでも早いタイミングの方が金利はお得になるかもしれません。

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